HIPOTECA

O que é a hipoteca?

A hipoteca é um contrato pelo qual o devedor dá um imóvel ao credor para garantir uma dívida.

As principais características da hipoteca são:

  1. a) O objeto gravado deve ser de propriedade do devedor ou de terceiro anuente;
  2. b) O devedor continua na posse do imóvel hipotecado;
    c) A hipoteca grava o imóvel na sua totalidade, daí porque se diz que ela é indivisível, por isso o pagamento de parte da dívida não acarreta a exoneração de parte da garantia;
    d) Tem caráter acessório;
  3. e) Confere ao credor o direito de sequela ou de preferência;
    f) Necessita ser especializada (mencionando-se o valor da dívida, juros, prazo, etc);
  4. g) Tem que ser registrada no Registro de Imóveis.

Uma das características da hipoteca é a preferência que o credor passa a ter diante dos demais credores. Outra característica é o chamado direito de sequela, pelo qual o credor pode perseguir o imóvel e reclamar a coisa dada em garantia em poder de quem quer que se encontre. A hipoteca pode ser constituída por instrumento particular ou por escritura pública. Poderá ser por instrumento particular se o imóvel dado em garantia tiver valor inferior a 30 salários mínimos. Se o valor venal do imóvel for superior a 30 salários mínimos, ela somente poderá ser constituída por escritura pública. Também podem ser constituídas hipotecas por instrumento particular, com força de escritura pública, quando os empréstimos forem concedidos no âmbito do SFH – Sistema Financeiro da Habitação. A hipoteca também poderá ser constituída nas chamadas “cédulas de crédito” (rural, comercial, industrial, a exportação, bancária) que possuem legislação própria. Podem ser objeto de hipoteca os imóveis, os acessórios dos imóveis conjuntamente com ele, o domínio direto, o domínio útil, as estradas de ferro, as minas e pedreiras, os navios e aviões. Contudo, somente os bens que estão no comércio podem ser objeto de hipoteca. Assim, os bens gravados com cláusula de inalienabilidade e impenhorabilidade não podem ser hipotecados. Dica: Os contratos de “Compra e venda com hipoteca” ou “Mútuo com hipoteca” feitos dentro do SFH – Sistema Financeiro da Habitação possuem uma legislação própria, entre elas a Lei 4.380 de 21.08.64, Lei 5.741 de 01.12.71, Lei 8.004 de 14.03.90 e Decreto-Lei 70 de 21.11.66.

Posso comprar um imóvel que está hipotecado?

O fato de o imóvel estar hipotecado não impede a sua venda, desde que o comprador esteja ciente de que existe aquele gravame. Isso porque embora o imóvel esteja sendo vendido continuará hipotecado garantindo a dívida feita àquele primeiro credor. Ou seja, se o devedor não pagar a dívida o credor poderá executar a hipoteca, e neste caso, o imóvel poderá ser penhorado ou mesmo ir à praça (leilão). O Código Civil considera nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóveis hipotecados, podendo, porém, convencionar que a dívida ficará vencida antecipadamente se o imóvel for alienado (artigo 1.475, do Código Civil Brasileiro). Contudo, se o imóvel foi hipotecado dentro das regras do SFH- Sistema Financeiro da Habitação, somente poderá ser alienado se o financiamento também for transferido e houver expressa autorização do credor hipotecário, conforme determina o artigo 1º da lei 8.004 de 14/03/1990.

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